*近，中國(guó)人民(mín)银行和國(guó)家金融监管总局联合发布了新(xīn)的经营性物(wù)业贷款规定，对经营性物(wù)业贷款的管理(lǐ)标准、期限、额度和用(yòng)途等方面进行了详细规定。这一新(xīn)规的发布传递了什么信号？它将对房地产企业产生哪些影响？
当前，大型房地产企业持有(yǒu)许多(duō)高质量的经营性物(wù)业资产，如商(shāng)业综合體(tǐ)、購(gòu)物(wù)中心、写字楼等。由于之前的监管规定的限制，这些能(néng)够持续产生现金流收益的经营性物(wù)业资产的抵押贷款规模有(yǒu)限，并且不能(néng)用(yòng)于偿还房地产企业的债務(wù)。
2024年1月20日，市民(mín)在上海市普陀區(qū)一家購(gòu)物(wù)中心。新(xīn)华社记者方喆摄
為(wèi)了更好地发挥经营性物(wù)业贷款的作用(yòng)，满足房地产企业的合理(lǐ)融资需求，中國(guó)人民(mín)银行和國(guó)家金融监管部门联合发布了《关于做好经营性物(wù)业贷款管理(lǐ)的通知》。该通知明确了经营性物(wù)业贷款的用(yòng)途范围和贷款期限，并指导商(shāng)业银行在依法合规开展相关业務(wù)。
通知规定，经营性物(wù)业贷款可(kě)以用(yòng)于承贷物(wù)业在经营期间的资金需求，也可(kě)以用(yòng)于置换建设或購(gòu)置该物(wù)业形成的贷款、股东借款等，但不得用(yòng)于購(gòu)地、新(xīn)建项目或其他(tā)限制性领域。经营性物(wù)业贷款期限一般不超过10年，*長(cháng)不得超过15年，并且贷款到期日应早于承贷物(wù)业产权证到期日至少5年。
经营性物(wù)业贷款是商(shāng)业银行现有(yǒu)的一种贷款品种，其借款人可(kě)以是房地产开发企业。与项目建设阶段的房地产开发贷款相比，经营性物(wù)业贷款的额度较高、期限较長(cháng)，用(yòng)途相对灵活。
一位房企负责人告诉记者：“开发贷款的期限基本上是2年至3年，但随着房地产市场变化和销售周期拉長(cháng)，房企更需要長(cháng)期稳定的资金支持。”一些经营良好的物(wù)业资产拥有(yǒu)持续的现金流收益，有(yǒu)可(kě)能(néng)与银行商(shāng)定较低的贷款利率。
这一政策的出台有(yǒu)利于满足房企的合理(lǐ)融资需求，同时也有(yǒu)利于房企盘活存量资产。中國(guó)人民(mín)银行行長(cháng)潘功胜表示，出台并完善经营性物(wù)业贷款政策的目的在于支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用(yòng)范围，改善流动性状况。
通知明确，到2024年底之前，全國(guó)性商(shāng)业银行可(kě)在风险可(kě)控、商(shāng)业可(kě)持续的基础上，向规范经营、发展前景良好的房地产开发企业发放经营性物(wù)业贷款，用(yòng)于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）在房地产领域的相关贷款和公开市场债券。
“通过经营性物(wù)业贷款，房地产企业可(kě)以更好地盘活存量资产，改善自身流动性，降低短期偿债压力。”招联首席研究员董希淼表示，经营性物(wù)业贷款可(kě)用(yòng)于置换存量债務(wù)，有(yǒu)利于房地产企业缓解资金链紧张，优化债務(wù)结构。
金融监管总局的数据显示，截至目前，房地产开发贷款和个人住房按揭贷款的余额分(fēn)别為(wèi)12.3万亿元和38.3万亿元。2023年，金融机构向房地产企业发放房地产开发贷款3万亿元、个人住房按揭贷款6.4万亿元，并向房地产企业提供并購(gòu)贷款和存量展期贷款合计超过1万亿元。到2023年末，银行購(gòu)买房地产企业债券的余额為(wèi)4275亿元，比2022年增長(cháng)了15%。
“房地产产业链条長(cháng)、涉及面广，对國(guó)民(mín)经济具有(yǒu)重要影响，与广大人民(mín)群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持。”國(guó)家金融监督管理(lǐ)总局副局長(cháng)肖遠(yuǎn)企表示，将指导金融机构善用(yòng)现有(yǒu)的金融支持政策，继续做好房地产金融服務(wù)，保持房地产信贷整體(tǐ)稳定，满足合理(lǐ)的融资需求，维护房地产市场平稳健康发展。
近年来，金融机构在金融管理(lǐ)部门的引导下，积极為(wèi)房地产企业，尤其是头部房企提供稳定的融资渠道。在此过程中，改善行业的融资现金流和经营性现金流成為(wèi)重要目标。还通过优化和调整房地产金融政策以及出台房地产“金融十六条”等措施，进一步支持房地产企业的融资需求。
中國(guó)人民(mín)银行和金融监管总局表示，接下来将进一步落实通知要求，指导金融机构依法合规开展经营性物(wù)业贷款业務(wù)，平等对待不同所有(yǒu)制的房地产企业，满足其合理(lǐ)的融资需求，推动房地产市场平稳健康发展。（吴雨、黄炯芮）
